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真美還是看上去很美?"共享辦公室"落滬一年間2016年4月11日08:13來源:解放日報原標題:真美，還是看上去很美？“共享辦公室”落滬一年間資料圖片　　東方網4月11日消息：近日，眾創空間鼻祖WeWork進入中國，引發不少關注。　　其實在上海，“共享辦公”已不只是一個新鮮的概念，去年一年間，不同企業混在一起辦公的共享空間相繼在滬上出現，并迅速成為因“房租成本太高”而受挫的創業者的剛需。　　共享辦公落滬一年間，是看上去很美，還是真的很美？身處其間的人們，有著哪些意想不到的煩惱和驚喜？共享辦公能否消除創業者在上海創業房租成本高的痛點？帶著這些問題，記者走訪了滬上幾家有代表性的共享辦公空間。　　條條框框的規矩　　虹口區哈爾濱路附近，有一棟國際設計大師隈研吾操刀的高層建筑：虹口SOHO。這里樓上大多還是傳統租戶，只有一二樓如今開辟成共享辦公空間，叫SOHO3Q，可以一個工位按一周結算租金。一些初創企業，只需租兩三個座位。也有人還沒創業，提前預訂了一個座位。　　春節前，虹口3Q的一樓幾乎租滿，供不應求。但租客們五花八門的要求，卻讓人頗感棘手。　　“共享辦公”有兩種形式：一種是長桌長椅，好幾個座位，別家企業的員工可能就坐在你對面或旁邊。還有一種相對“封閉”，單獨一間間玻璃房，俗稱“包間”。包間有大有小，小的只有一個座位，大的可以容納幾十個。包間價格相對貴，但私密性好。有老板是這樣租的：給員工們租外面的大混間，自己單獨再租一個小包間。這樣看起來，似乎就是傳統辦公空間的“微縮版”。　　有租客問，能否給自己包間的玻璃墻上開一扇窗？答案是“不可以”。　　有租客問，能否把包間里標配的桌椅，換成自己的老板桌、老板椅？答案是“不可以”，因為會破壞整體氛圍。　　還有租客問，能否在白色墻壁上掛一些東西？答案還是“不可以”，凡是物理破壞的行為都不被允許。如果想掛衣服，建議搬一個落地衣架來解決。　　嚴格的管理，讓這里的整體環境顯得較為舒適整潔。不過，每個座位都很像，分不清誰是誰。走廊長長的墻壁上，裝飾由運營方統一布置。凡是公共區域，租客們一律不能亂動。　　雖然缺少了個性化發揮的空間，但也少了很多麻煩。一位租客表示：“對我們這些創業者來說，各種麻煩事情已經千頭萬緒，辦公上的最大要求就是能讓我們省心，雜七雜八什麼都不用管。”　　比如說，租客們贊不絕口的第一項是洗手間。這里的洗手間比照酒店標準，一直保持干凈衛生，打掃的阿姨經過專業培訓，勤快有禮。租客們普遍覺得，比自己此前花錢雇傭的保潔員打掃得好。　　贊不絕口的第二項是“高大上”的會議室。每一間會議室，裝修設計都花了功夫。　　“客戶來這里的第一句話常常是，哇，你們這里好漂亮。”一位租客說，他們以前自己在外面租房裝修，為了節約成本，會議室難免裝得簡陋，且大部分時間是空著的，使用率不高，租金上并不劃算。而在共享辦公空間里，會議室由不同的企業輪流使用，一般規定，每家企業每月可以免費使用會議室幾十個小時，超過規定時間才收費。　　會議室漂亮，能帶來實際好處。有些客戶一看這樣的環境，主觀上就覺得“這家企業靠譜”。尤其與投資人談判時，好的辦公環境成為小企業的“加分項”。　　租客們決定趕誰走　　如果你是“方糖小鎮”的租客，那么簽租房合同時，你可能會驚訝地發現這樣一條規定：如果行為太讓人討厭，只要這里超過20%的租客投票通過，就可以把你趕走。　　去年4月在上海起步的“方糖小鎮”，專做共享辦公。一年間，已經在上海、成都有12家連鎖社區，10000多個工位。方糖的運營方不認為自己是“房東”。他們的理念是，大家彼此平等，像家人一樣聚在一起，塑造和諧的辦公社區。　　方糖的前臺不叫前臺，而叫“關愛官”。去年元宵節，臨近傍晚，關愛官忽然做了幾鍋元宵，給每一位租客盛了一碗。如果有租客生日，關愛官也會寫一張生日賀卡。　　“方糖小鎮”首席關愛官陳玉敏，一直在上海的各家方糖社區來回跑，她如今已經成為租客們的“知心大姐”，看到她，租客們就會主動聊上幾句，有訴苦，有建議，也有個人話題。她現在正在用的皮質筆套、辦公便簽等小物件，都是來自租客們的小禮物。　　“我們互相關愛，一起營造和帶動社區的氛圍，這就是我的工作，說來很虛，但其實很有用。”陳玉敏解釋。　　這里的洗手間有保潔員，但門口還貼著租客自己畫上去的紙條，倡導文明如廁。公共區的飲水機沒水了，男租客但凡走過發現，都會自覺去搬水。　　去年圣誕節前夕，幾家租客一起在方糖小鎮的一個社區辦派對，臨近午夜時分，一名員工忽然當場向女友求婚，給全場一個不小的驚喜。　　“我其實早就買好了戒指，只是一直糾結該挑選什麼時機。”這名求婚者說，“碰巧那天晚上氣氛很好，有那么多租客，都是創業者，大家一起作為見證人，很難得。”　　他還說，這里有灑滿陽光的露臺。最近，他們幾位租客正在策劃，到了春暖花開時，聯合辦一些露天美食派對。　　久而久之，方糖的租客們自己商量出了一份《方糖小鎮自治公約》，所有租客都簽了名。　　在這個過程中，真的有一名租客行為過于惡劣，常常因一些小事與人爭執，又愛在公共區亂堆雜物。結果，方糖租客組成的“自治委員會”開始投票，表示要趕走他。意識到原來合同上的趕人條款是“來真的”，這名租客連忙向大家道歉，事態才得以平息。　　方糖小鎮CEO萬里江說：“取名叫小鎮，是因為我們想營造一種人與人信任的社區關系。創業這條路本來就不好走，我喜歡找到氣味相投的創業者，大家像家人一樣扶持著共同向前走。”　　有一位租客是這樣表達的：創業者是孤獨的，尤其是遇到困難時，精神支持很重要。每當看到共享辦公室里，還有那么多創業者仍然在奮斗，那就是最大的激勵。　　感受到創業的熱度　　有創業者算了一筆賬：此前租的是上海傳統商住樓，地段一般，10人間，60平方米，月租金約3萬元。裝修環境并不好，還需要自己請保潔員，再付物業管理費和水電等費用，雜七雜八加在一起，每個月這方面的花銷將近5萬元。　　而在共享辦公室里，按照每人每月一兩千元算，會議室免費，清潔員免費，前臺免費，幾乎沒有額外成本，花銷省了一半以上，確實劃算。　　另外，企業一直在擴張，從10人到20人再到40人，傳統的租房方式難以應對，共享辦公的靈活性，確實適合流動大的初創企業。　　它還有一個優點被租客們津津樂道：左鄰右舍都是我的潛在客戶、潛在伙伴，搬入這里，人脈忽然就有了。　　比如，做星座APP的王健在方糖小鎮租了4個工位。坐在他旁邊的創業者是做婚戀APP的，現在對方的婚戀寫手，同時也幫王健的星座APP寫文章。王健前方的座位，是一個設計類創業者，有一次看到王健手機上的星座頁面不好看，對方主動提了很多設計建議。反過來，王健也會把星座內容，輸出到左鄰右舍的平臺。最近大家共同萌發了一個創意，幾家合作拍攝星座視頻。　　“在共享辦公空間中，你能感受到一種創業的熱度。”王健說。　　位于中山東二路的外灘3Q里，一家商務咨詢公司的員工王丹表示，她連雙休日都喜歡呆在共享辦公室。這里的公共活動區，幾乎每天都有小企業進行推廣。比如，周一有人來推廣咖啡，周二有人推廣蛋糕，周三有人推廣鮮花，周四有人推廣私廚訂制。到了雙休日，還有租客們舉辦的相親活動、交友會。　　“如果你在一家小企業里，你只認識同行，朋友圈很小。但是在共享辦公室就不同了，你可以認識五湖四海的人。”王丹說。　　她還有個習慣，每天都會拿著筆記本電腦，到公共活動區的吧臺上，一邊喝免費咖啡，一邊站著瀏覽網頁，處理公務。王丹說，在傳統辦公室里，如果站著辦公，大家會覺得你古怪。但是在共享辦公室里，躺著、趴著、坐著還是站著，只要不打擾別人，怎么都行。　　考慮到共享的環境特別需要一些隱私，外灘3Q里還設置了幾個狹小又黑漆漆的一人間，專門給個人打私密電話，或靜靜獨處。　　刷卡才能用的打印機　　共享辦公的缺陷也是明顯的。　　排在首位的是安全問題。有人提出，保安能不能24小時值班？如果涉及保密文件或重要財產，共享辦公的環境太過人多且雜，租客們一般只能到“外面銀行另租保險箱”。不過如今是互聯網時代，各種云端儲存和網絡支付方式，讓這個缺點越來越不突出了。　　商業秘密，也要用細節保護。每一個樓層共享一臺打印機，為了防止被他人“偷瞄”到，共享辦公的打印機都選了比較昂貴的那種——每一次去打印機處取紙，租客都需要刷一次自己的身份卡。　　此外，公司之間還存在競爭。據說，有一家IT企業，在某個共享辦公空間租了幾個月，不得不搬出去重新租傳統的辦公室。理由是“自己的程序員，被辦公室的競爭企業挖走了”。　　“我覺得研發類、設備類，以及程序設計的公司都不適合共享辦公。他們就該在一個封閉環境里‘藏著掖著’。”一位租客總結。幾家共享辦公空間的運營團隊都表示，沒刻意控制租客的業態分布，但記者逛了四五家，卻沒發現同一個空間里有著重復業態的企業。　　還有一點則可能因人而異。有租客表示，如果不能隨意使用公共區，不能隨心涂寫，企業就缺少展示個性的空間。一個文化公司的創業者斬釘截鐵地說：“兩三年以后，如果我的團隊發展到40人以上，共享辦公再好我也會搬出去，因為我要發展自己的企業文化。”　　但也有些租客說：“我太喜歡這里的環境了，自己租不到這么好的，如果團隊壯大，我多租一個樓面也可以，為什麼不一直租下去呢？”　　撈一筆錢就跑　　“我們老板喜歡外灘3Q的一個重要理由，就是地段好。如果來了客戶，過馬路就是外灘輪渡中心，看黃浦江太方便啦。”王丹說。這里還有租客建議，露臺放一個戶外樓梯下去，直通對面人民路的公園。　　SOHO3Q的幾家網點都選在上海的黃金地段。方糖小鎮也不例外，全都交通便利、周邊有辦公樓或商場。而從萬科出來的毛大慶辦的優客工場，在上海的選址也很好：宜山路、長陽路等。　　有業內人士直接斷言：“評判一家企業是否誠心在做共享辦公，有兩個最簡單的指標：一，地段好不好。二，有沒有專業的運營團隊。”　　為什麼這么說呢？　　近兩年來，在“大眾創業、萬眾創新”大潮下，很多孵化器都開始按單個工位出租，但它們大部分都不被視為真正的共享辦公。有些是商家看到契機，比如上海的一些邊遠區域，本來就有空置的舊廠房，有人便以“孵化器”的名義圈錢，號稱這個空間可以免費租給創業者。　　“對我們幫助不大。”一位此前在上海郊區租到免費工位的創業者說，“那地方實在太遠，交通不便，也招不到員工。談業務幾乎不可能。想要什麼財務或法律服務都沒有，光是免租金有什麼用呢？我寧愿多花錢，租一個有用的辦公室。”　　而經過一年的考察，方糖小鎮另一位聯合創始人楊學濤也表示了自己的懷疑：“按照我們的測算，公共區比例不超過3成、工位出租率達到70%以上的共享辦公空間才能活下去。我看到有些眾創空間，公共活動區非常空曠，又大又漂亮，我一直很困惑，他們怎么賺錢？”而萬里江則調侃說：“沒有盈利模式的共享辦公就是耍流氓。”　　有人預測，接下來一兩年內，上海這種“沒有誠意”的所謂共享辦公，一定會大批倒閉。“本來就是沖著拿政策紅利去的，還能幫忙完成指標，撈一筆錢就跑，你懂的。”　　許多人以為，共享辦公只要有個空間，劃好格子就行。但是目前幾大品牌：SOHO3Q、方糖小鎮、優客工場，以及包括進軍中國市場的WeWork，每一家背后都有一個強大、專業的運營團隊。　　“我們理解的共享辦公，不僅是空間上的共享，還有服務上的共享。而后者更重要，也更難做。”楊學濤說。　　據了解，SOHO3Q一般從海外招聘酒店管理人才。共享辦公空間的每個工位短時間內都在變動，這種管理壓力，傳統的物業公司承擔不了，反而更像酒店服務。每個樓層都安排了一位經理，小到一張紙在哪里，大到舉辦一場活動，五花八門的租客，總會提出千奇百怪的需求，這些都考驗樓層經理的協調水平。　　而方糖小鎮的前臺，是按照經理的標準去招聘的。關愛官需要融洽社區氛圍，她們每月掌握著上千元的“關愛金”，無需任何報備，就能自己做主為租客使用。比如有租客感冒了，關愛官會立即去買感冒沖劑。這種主動的貼心之舉，并不是簡單的規章能規定出來的。　　“選人很重要。等到這些前臺積累了一定經驗，一兩年內她們就會成為新社區的儲備經理。這方面的專業人才現在國內很少，只能自己培養。”方糖團隊運營者說。　　比起物理空間上的共享，背后一個專業周到的運營團隊，去維護租客們共享的關系，才是共享辦公真正的價值體現。　　大公司也瞄上共享辦公　　現在上海的共享辦公，基本可歸納為三種模式。第一種，由房地產商主導。對房地產商來說，共享辦公只是業態調整的手段。現在實體商鋪不景氣，大租戶越來越少怎么辦？開辟幾個樓層，工位散租，吸引人氣。而未來，中國的商業地產，用共享辦公做業態調整，會是一種常態。　　比如，很多人誤以為SOHO3Q在做“創業孵化”，但其實他們就是“認真在做正常的辦公租賃”。　　第二種是孵化器。形式上按工位出租，但孵化的價值在哪里，能不能真正幫到創業者很難說。沒有好的地段，沒有專業的運營團隊，僅僅圈到政策紅利的孵化器，是很難做好共享辦公的。“比起免費但沒什麼用的工位，我們寧愿多花點錢。”多位租客強調，他們看多了亂來的孵化器，更期盼“政府的好心，不要被亂用”。　　許多創業者都提到一個共同的想法：共享辦公或許能解決上海的高租金問題，但無論它怎么有用，也得更多地讓市場自己來運作。　　第三種是德必易園的模式。作為老牌的創業園區，能租到不錯的地，可以專心運營共享辦公。　　讓人出乎意料的是，另外有一批租客，他們并非創業者，而是一些成熟的大企業，也“瞄”上了共享辦公。比如，有的在浦東張江的大公司，在市中心地段只租一兩個工位，專門安置商務拓展的崗位，方便他們跑業務。　　而方糖小鎮管理者也表示，他們會專門保留幾排開放工位，給一些移動辦公者，未來可以按小時計費，如記者、營銷員、律師等。　　“現在許多移動辦公的人，會找一家有無線網絡的咖啡館。其實咖啡館的環境并不適合工作。”楊學濤說，共享辦公的靈活性，現在遠沒有用足。　　有家大型國企的一個部門，租賃了共享辦公整層近100個工位。原因是他們正在搬家，新辦公室需要裝修，于是半年租在共享辦公空間里作為“過渡階段”。　　也許未來的傳統辦公，也會隨著新的需求呈現新的變革。　　拼的是社群關系　　技術達人李飛林正在公共區演講。他是租客，也是共享辦公空間里的“明星講師”。許多租客邊聽邊問，圍得里三層外三層。　　“我在很多場合做過好多演講，沒有一次像在這里，能交流得如此充分，大家提問挖得如此深。”李飛林說。以他的積累，其實他的創業公司可以租到不錯的傳統辦公室，但是等待兩三個月的裝修時間，他都可以完成一個程序項目了。為了節省時間，他還是租了共享辦公的工位。　　國際招聘公司HelloCareer的創業者王振中，最近把團隊的工位從“大混間”挪到了“小包間”。他們每天一直在打國際電話，生怕打擾到鄰居，于是團隊“自覺搬家”。　　多家共享辦公團隊都表示，這個領域正在從“藍海”變成廝殺的“紅海”，所以大家會不自覺地采取錯位競爭。有人喜歡專業酒店的高檔服務，有人喜歡熟人關系的溫馨社區，也有人看中資源豐富的加速器。　　但不管哪一種，都不得不承認，共享辦公做到最后，拼的就是服務，其本質是在打造一個人與人之間的“社群關系”。　　每一天，共享辦公室里都在發生一些微妙的故事，一些難以想象又理所當然的故事。社群就是生產力、情感就是創造力，這也許正是共享經濟的核心，是我們走進新經濟時代的序曲。　　共享辦公室　　“比起免費但沒什麼用的工位，我們寧愿多花點錢。”多位租客強調，他們看多了亂來的孵化器，更期盼“政府的好心，不要被亂用”。

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