創業加盟店

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當房地產行業進入白銀時代，可出讓和開發的土地越來越少，開發商不能再單純地靠拿地、開發賺錢，租賃業務是現在很多開發商進入的領域(相冊戶型價格動態)。最近有好幾撥開發商過來拜訪，主要想了解鏈家的長租公寓業務是怎么做的。鏈家研究院院長楊現領近日在一場關于租賃行業的研究報告發布會上透露。鏈家從2011年起開始做長租公寓業務，業務規模目前在國內排名較為靠前。公開資料顯示，2016年5月，鏈家的長租公寓品牌自如已從鏈家拆分出來作為獨立子公司運營。易觀研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴法治周末記者，當房地產行業進入白銀時代，可出讓和開發的土地越來越少，開發商不能再單純地靠拿地、開發賺錢，租賃業務是現在很多開發商進入的領域(相冊戶型價格動態)。早在去年的8月17日，在萬科集團(以下簡稱萬科)2015年中期業績推介會上，萬科高級副總裁譚華杰談及萬科下半年的工作重點時就表示：出租公寓業務今年會進入正式擴張階段。今年上半年，萬科將長租公寓業務中的青年公寓品牌統一為泊寓。萬科長租公寓相關負責人告訴法治周末記者，除北京(樓盤)外，泊寓在深圳(樓盤)、廣州(樓盤)、濟南(樓盤)、合肥(樓盤)、廈門(樓盤)、西安(樓盤)、合肥、佛山(樓盤)、東莞(樓盤)等14個城市均已開業。據萬科這位負責人透露，目前泊寓有超過20000間正在籌備開業，萬科的未來規劃是，5年內，泊寓在北京為青年人提供10萬間租住房屋。今年12月北京會開第二家店，明年計劃開8家店。對于泊寓而言，明年會是爆發期。前述萬科長租公寓相關負責人表示。公開資料顯示，目前除了萬科，龍湖、招商、旭輝、遠洋、陽光城(000671,股吧)等多家開發商均已開展長租公寓業務。但有些開發商做公寓跟公寓公司做公寓完全是不同的思路，客單價通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十。楊現領說。開發商如果要把長租公寓作為一項業務長期開展下去，盈利是必須考慮的問題，這或許是諸多開發商拜訪鏈家研究院的原因之一。開發商偏集中式經營自如公關負責人郭松濤告訴法治周末記者，目前行業里的長租公寓分集中式和分散式兩種。集中式就是長租公寓運營商集中租或買一棟樓和一定數量的房屋，統一裝修和運營;分散式就是運營商從個人房東手里收房之后、統一裝修后再行出租。郭松濤說。據郭松濤透露，自如目前主要是分散式模式，集中式公寓相對比較少。集中式長租公寓目前自如一共有8棟，主要都是租的商業地產項目，收房成本相對較高進而使得租金比較高。這些是集中式模式的劣勢，其優勢就在于比較好管理。郭松濤說，此外集中式長租公寓也可以享受酒店式公寓的服務，最簡單的就是，管理員可以提供代收包裹服務，但是分散式的就很難做到這一點。萬科長租公寓相關負責人告訴記者，泊寓目前都是集中式的長租公寓。泊寓在北京目前開業的店是長陽半島店，這家店是在萬科的自有項目中拿出一些房屋做公寓。萬科長租公寓業務相關負責人補充道，未來肯定不會所有項目都會用萬科自有資產，也會從外部獲取項目。公開資料顯示，龍湖的長租公寓品牌冠寓在今年開始起步，第一個項目落子重慶(樓盤)龍湖新壹城，該項目也是用半棟樓做長租公寓。此外，集中式公寓規模效應臨界點相對比較低，像魔方公寓可能干到兩萬間，三萬間的時候，其盈利狀況和收入狀況可能會改善得比較快，因為它的管理成本、后臺成本會被大量分攤。但是分散式公寓，可能像自如這樣，做到30萬間的時候，才會發現有非常顯著的規模效應，它的規模效應臨界點來得比較慢。楊現領表示。法治周末記者查詢公開資料發現，萬科、龍湖操作長租公寓的方式目前基本上是自營，但也有一些開發商選擇和其他的公寓運營商合作。怎么實現盈利楊現領在前述研究報告分享會上提到某些開發商未注重成本控制導致長租公寓空置率過高的情況之后，做了下述論斷：開發商需要做的核心是培養運營能力，尤其是怎么樣做到成本控制、運營管理。嚴躍進也認為，整個行業都需要思考如何通過成本控制和相關運營，實現盈利，而目前在這個行業里盈利的并不多。做長租公寓前期主要是投入，只有達到一定規模之后，才會進入盈利階段。萬科長租公寓公關負責人說。楊現領也分析道，長租公寓運營方的成本最主要還是房源成本，即交給業主的房租的成本。我們判斷一個行業具不具備長期盈利的能力，關鍵看成本結構，今天這個行業的成本結構確實有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企業占到百分之七八十，集中式大概百分之五六十。一般情況下，房租占比越高，運營效率提升的空間越小，你怎么提升都沒用，因為房租是要支出的。集中式公寓相對好一點，對于分散式運營者來說盈利更難，可能需要到了二三十萬間規模的時候，才發現有盈利能力。楊現領補充道，這種情況下，怎么樣控制成本、能夠提升運營效率就很重要。郭松濤告訴記者，自如目前管理規模有30萬間，在北京、上海(樓盤)、深圳有分公司，北京目前已經實現盈利，上海和深圳還在投入期。郭松濤還總結道，自如目前主要從三個方面控制成本和提升效率，第一是對收房價格嚴格控制，第二是利用自如的規模優勢提高對供應商的議價能力，第三是運營環節通過大數據來精確管控，縮短房子的空置期，每個周都會進行數據分析，對庫存進行匹配。比如，我們在收房之前，會參考鏈家門店的租房交易數據，并定一個合理的收房價格區間，如果業主要求的價格過高，這個房子就不要了。郭松濤說，在這些管控之下，自如的入住率在95%左右。記者也把成本控制的問題拋給了萬科長租公寓業務公關負責人，她表示首先萬科對于長租公寓的選址是有一定標準的，包括公共交通便利，以臨近地鐵站為宜;產權性質為商業、綜合為佳，一般要求租期15年等。其次，我們也不會只顧格調不看價格，會根據市場定價水平來反推產品的裝修等因素。萬科長租公寓業務公關負責人說。至于萬科長租公寓業務公關負責人提到的租期問題，恰好能解決楊現領提到的目前長租公寓行業的一個問題，即跟業主的租約短。今年行業里跟業主的租約大概是三到五年，日本的租約是二十年到三十年。如果租約是二十到三十年，運營方就可以做非常好的裝修，因為裝修能夠帶來溢價，運營方能夠享受溢價。那今天租約只有三到五年的時候，裝得過貴，還沒等你有收益，租約就結束了。楊現領說。萬科長租公寓業務公關負責人還向記者透露，為了降低管理成本和提高管理效率，泊寓目前考慮的一個獲客途徑是談大客戶，也就是說跟某一家解決員工住宿問題的公司談合作，因為租客的作息時間、生活習慣、公共區域使用情況、工作內容乃至學歷等因素的相似度越高，管理成本越底。現在泊寓的入住率在90%左右。前述萬科長租公寓業務公關負責人說。后期服務很重要長租公寓這個領域在后期的服務水平和口碑也很重要，這是考驗長租公寓運營商運營能力的重要內容。郭松濤也坦陳，隨著自如規模的增大，關于自如的負面信息也會有一定的上升，我們認真分析過，差評如何產生的。至于跟服務相關的問題都有哪些，郭松濤總結道，第一類是房源自身問題導致的，比如暖氣不熱等;第二類是自如自身服務導致的;第三類是供應商的問題導致的;第四類是合租租客引發的。比如曾經有一個租戶投訴說，房間里的中水和自來水管接反了。這就是自如的工作人員在做裝修驗收的時候沒有發現，從那以后，我們在裝修收房標準里加了一條，檢驗中水和自來水管是否接對了。郭松濤回憶道。談及合租租客引發的投訴，郭松濤稱，自如對租客的身份和條件有一定要求，比如自如規定合租租客不能養寵物。記者也就如何提高長租公寓服務水平這一問題采訪萬科長租公寓業務負責人，她表示，所有租賃行業存在的問題，開發商所運營的長租公寓都可能會遇到，泊寓規模還沒到那么大，問題也未呈現那么多，但泊寓現在已經在制定相關的服務標準，并逐步增加服務項目。另外我們現在的工作重點是內部提升運營能力，打造運營團隊，并完善后臺服務水平;對外就是尋找更多的項目，提升規模。萬科長租公寓業務負責人補充道。原標題：開發商扎堆長租公寓

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